廣州市日前公開征求意見的舊城改造規劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍圖，其中對于2010年將正式啟動的“三舊”(舊城區、舊村莊、舊廠房)改造舊城區內的地塊明確了規劃指引。

　　業內人士認為，舊城改造將加大中心城區住房供應量，房價或可回落;但也有人認為，由于改造周期長，對房價沖擊不大。

　　在此次公示的規劃中，廣州市根據地區發展歷史及文化保護價值，將舊城區分為風貌協調區和一般舊城區。

　　沙面老房子或可住改商

　　舊城風貌協調區是指能完整再現廣州地方傳統文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區，其空間范圍約為20 .39平方公里。對此區域的改造，規劃指引制定得謹慎小心，實行的是“以保護為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環境風貌不相容的城市開發建設行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環境的協調。

　　市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發展區和歷史文化街區內拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護等相關法規的前提下，可以進行功能調整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業餐飲在規劃上是行得通的。

　　嚴控舊城風貌協調區容積率

　　該規劃綱要嚴格控制了舊城風貌協調區的容積率和建筑密度等關鍵要素，比如商業、居住、混合用地(經營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。

　　以往在城中村改造中，為了實現改造資金的回收，容積率經常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。曾有市人大代表建議，政府應該控制中心城區城中村改造的密度。

　　一般舊區重建可適當加高

　　一般舊城區是指在舊城區內，除去風貌協調區范圍以外的舊城地區。其改造新目標是，提升城市活力、改善居民生活環境。據統計，一般舊城區范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區的開發策略是結合地鐵站點適當提高開發強度，采取低密度高強度的開發模式，重建允許適當加高。

　　專家點評

　　廣東省房協理事趙卓文：將緩解房價上漲壓力

　　廣州曾經有一段時間嚴控舊城改造，現在從規劃上明確了今后的改造模式和方向，意味著新一輪舊城改造拉開序幕。這將加大中心城區的住房供應量，緩解房價上漲的壓力，房價在供應量提升時會有所回落。現在舊城區房價那么高的一個主要原因就是土地資源緊張，住房供應不足。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江：或釋放未來十年住房供應量

　　這次舊城改造釋放的供應量大約可以相當于廣州中心城區未來十年的商品住房供應量。但由于改造周期長，這部分供應不會集中釋放，不會對樓價產生沖擊影響。同時，由于舊城環境提升，長遠看不一定會拉下中心城區的房價，而是會穩步提升。

　　現在制定規劃綱要，要馬上控制規劃范圍內的違章建筑，以免產生搶建風潮，給今后的拆遷帶來困難。而開發商也要嚴格遵守規劃，不能因為自己的利益突破規劃。