“打造產(chǎn)業(yè)化住宅，開發(fā)商其實是虧本的，我們只是在履行社會責任。”在近日舉行的中糧萬科·長陽半島奠基儀式上，相關負責人表示。隨著這一項目的開工，北京市在全國范圍內(nèi)率先實施的對以住宅產(chǎn)業(yè)化方式蓋房實施獎勵的政策，將首次落到實處。
獎勵政策終覓“下家”
為了鼓勵和有效推進住宅產(chǎn)業(yè)化，今年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布了《關于推進本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導意見》，開發(fā)單位申請采用產(chǎn)業(yè)化建造方式，將在原規(guī)劃的建筑面積基礎上，獎勵一定數(shù)量的建筑面積，獎勵面積總和不超過實施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。
盡管業(yè)內(nèi)千呼萬喚，獎勵政策也使有識之士歡欣鼓舞，但是“花落誰家”卻成為現(xiàn)實問題，直至政策出臺7、8個月后，才終于覓到“下家”。此次長陽半島的4棟9層小樓，將成為享受此項獎勵政策的首個項目。業(yè)內(nèi)人士表示，其中主要原因在于，截至目前，北京全市只有兩個項目采用了住宅產(chǎn)業(yè)化方式，幾乎沒有市場可言。
對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會透露，明年計劃采用住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建造100萬平方米的政策房。2012年、2013年，全市產(chǎn)業(yè)化住宅項目在住宅項目中的占比將分別達到7%和10%。
而據(jù)曾經(jīng)參與過北京市首個產(chǎn)業(yè)化項目的專家透露，住宅產(chǎn)業(yè)化每平方米的造價要比傳統(tǒng)建造方式高出300元左右，成本問題制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣。
開發(fā)商喊虧專家算賬有賺
那么，給予面積獎勵，能不能彌補增加的成本，對開發(fā)商形成吸引力，從而促使更多項目采用產(chǎn)業(yè)化方式，進而與獎勵政策之間形成良性互動？
前述長陽半島有關負責人明確表示，項目是虧本的。但是，多位專家和業(yè)內(nèi)人士卻認為，以目前的獎勵政策計算，開發(fā)商不僅不虧本，還能有一定的盈余。
據(jù)計算，該項目面積接近5萬平方米，建筑安裝成本約為每平方米2000元，因此，該項目的整體造價約為1億元。而使用住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方法，每平方米建筑安裝成本為2300元，5萬平方米項目造價就達到了1.15億元，相當于增加了1500萬元的建筑安裝成本。
同樣以5萬平方米的項目為例，政府的獎勵面積達到1500平方米。“簡單來說，就是這塊兒地原來只能建8層，現(xiàn)在可以建9層了，多出來的一層就算是政府獎勵的面積。或者是本來建5個樓棟，現(xiàn)在可以建6個了。”一名業(yè)內(nèi)專家解釋。據(jù)測算，1500平方米住宅的建筑安裝費用為345萬元。
按照《指導意見》，對于獎勵部分的建筑面積，開發(fā)商要按照政府審定的樓面毛地價，繳納土地價款。據(jù)國土局和萬科集團測算，獎勵部分每平方米繳納的土地價款為200元至300元。如以300元測算，獎勵部分的土地價款為45萬元。
筆者同時從萬科集團了解到，此前，萬科長陽半島上一期板樓的成交均價為每平方米1.67萬元，而本期開盤價格預計為每平方米1.7萬元左右。以1.7萬元計算，政府獎勵的1500平方米將能創(chuàng)造2505萬元的銷售業(yè)績。
“每平方米增加300元，再加上新增加的1500平方米的建筑面積和土地價款的成本，等于增加1890萬元成本；減去這些成本，1500平方米獎勵面積還能創(chuàng)造645萬元的盈利。這項政策還是很有吸引力的。”專家說。
此外，住宅產(chǎn)業(yè)化還可以縮短30%的工期，節(jié)省60%-70%的水資源、20%的建材，隨著量產(chǎn)化的推進，產(chǎn)業(yè)化住宅和非產(chǎn)業(yè)化住宅二者的建筑安裝成本相差得會越來越少。
